калькуьятор тарифов

Вакансии

Будущее британской энергетики

Будущее британской энергетики

Правительство Великобритани...

подробнее

Солнечные батареи на углероде

Солнечные батареи на углероде

В нынешнее время люди всё б...

подробнее
Рынок абсолютно настроен на продажу площадок в Москве

Публикации о строительстве
23.12.2012 03:41
Вице-президент группы "Ташир" Игорь Булатов

– Игорь Борисович, рынок торговой недвижимости Москвы в первом квартале 2012 года пополнился лишь торговым центром "Витте Молл" и торговой галереей в гостинице "Москва", во втором квартале больших объектов открыто не было. Что сейчас происходит с рынком торговой недвижимости?


– Мы ждем, что рынок недвижимости будет наращивать свои обороты. Новая команда правительства Москвы, придя на смену команде Юрия Лужкова, сократила или аннулировала многие инвестконтракты. Достаточно большое число проектов встало и потому, что некоторое время просто не было согласовательного регулятора. Сейчас, насколько я понимаю, все более-менее заработало.

– Как повлияла смена команды в правительстве Москвы на ваши проекты?

– В нашем случае влияния никакого и быть не могло. Мы как работали, так и работаем: не разрабатываем ничего противоречащего градостроительным нормам и не покупаем проекты на стадии разработки. Как правило, мы инвестируем в проекты, которые уже были разработаны и согласованы, а в некоторых случаях они даже имеют уже разрешение на строительство. В проекты, которые могут быть обречены на провал или барьер со стороны властей, мы просто не входим. В результате у нас сложилась репутация надежных девелоперов.

– Такая позиция не затрудняет поиск новых партнеров?


– Как правило, мы входим в проекты, где у прежних владельцев кончились собственные средства на развитие, и они ищут себе надежного партнера. Выбор всегда есть: скорее, приходится многим отказывать, так как брать нужно столько, сколько можешь реализовать. Особенно это касается региональных проектов, но от хороших проектов мы, как правило, не отказываемся. 

– Что собираетесь купить из недвижимости в Москве?


– Пока не купим, несерьезно говорить об этом. Хочется сохранять имидж деловых людей. Обещаю, что вы узнаете это первыми.

– Хорошо, что тогда вам интересно?

– У нас приоритеты расставлены так: мы видим эффективность в строительстве жилья и нацелены на строительство, как в Москве, так и в регионах.

Но если в Москве мы готовы рассматривать широкий спектр предложений, то к проектам в регионах у нас есть конкретные требования – нам интересны площадки, отличающиеся выгодным расположением, где можно построить в среднем от 20 до 40 тысяч квадратных метров.

Масштаб каждого проекта зависит от потребностей того или иного региона, мы всегда предварительно оцениваем целевую аудиторию, а потом принимаем решение по масштабу застройки.

– Какие сегменты рынка жилья привлекают вас?


– Эконом-жилье нам не интересно, потому что трудозатраты, временные сроки такие же, как и в бизнес-классе, а прибыль меньше. Поэтому преимущественно мы ориентированы на проекты бизнес- и премиум-класса. Зато мы не опираемся на предварительные продажи, вообще, пирамиды, которые, как грибы, разрастались в кризис, это не наш метод. Мы максималисты во всем: основные продажи у нас начинаются после завершения строительства, нам есть на что строить, поэтому и продаем не дешево.

– Расскажите подробнее о вашем портфеле жилых проектов.

– Сегодня мы прорабатываем три новых проекта жилой недвижимости в Подмосковье общей площадью 4 миллиона квадратных метров. Один из них примерно на 3 миллиона "квадратов" и два по 500 тысяч квадратных метров. У всех этих проектов расстояние до МКАД не более 5 километров.

Пока окончательная концепция развития этих площадок не готова.

Что касается жилья в Москве, то предложений на рынке много, отрабатываем подходящие нам варианты, думаю, скоро порадуем вас новостями. Этот год для нашей компании оказался тоже весьма плодовитый, мы возвели и планируем сдать уже заявленные наши проекты – "Газойл-Сити" и "Дирижабль", сейчас завершаются отделочные работы и стартуют продажи.

– А "новая" Москва вам интересна? Некоторые СМИ писали, что вы строите там с Владимиром Груздевым 600 тысяч квадратных метров жилья.


– Да, у нас там есть проект, я его упомянул, рассказывая про наш портфель. Там будет закрытый поселок-городок с полной инфраструктурой, детскими садами и школами. Кстати, мы вошли в этот проект раньше, чем появились слухи о присоединенных территориях, и тут интуиция нас не подвела. Теперь эта территория стала еще более привлекательной.

Мы не спешим с реализацией этого проекта, точных сроков сдачи у нас не установлено. Это не тот случай, когда есть строгая необходимость вписаться в срок либо по обязательствам перед городом, либо по обязательствам перед соинвестором. В данном случае спешка сыграет не в нашу пользу, ведь вероятно, что цены на жилье в этом районе будут выше, чем на данный момент, после того как начнется финансирование проекта "новой" Москвы, так что пока мы занимаем выжидательную позицию.

– Как думаете, всем девелоперам новые территории столицы так же интересны, как и вам?

– Не уверен, что все девелоперы побегут на новые территории. Нужна какая-то ясность, а пока ее нет. Говорить о каком-то массовом строительстве там пока рано. Мы подождем, как будет развиваться история с развитием территорий "новой" Москвы – это будет для нас немаловажным фактором ускорения или, наоборот, продолжения в том же ритме развития нашего проекта. Для нас важно услышать, что началось финансирование хотя бы инфраструктуры присоединенных земель.

– Каков земельный банк "Ташира", и как вы его планируете развивать?


– У нас на территории города есть разного рода участки, но пока я не хотел бы говорить о них как о проектах, поскольку их назначение в настоящий момент не определено. Могу сказать, что сегодня у нас около 50% портфеля приходится на Москву, к 2015 году мы планируем довести долю столичных проектов до 70%. На стадии переговоров и оформления уже есть целый ряд сделок, среди которых ТРЦ, жилье, гостиницы, загородная недвижимость. Поэтому прогнозы прогнозами, но мы прежде всего будем увеличивать портфель настолько, насколько у нас будет хороших предложений.

– И много таких предложений в Москве?

– Рынок абсолютно настроен на продажу. То, что вижу я, это больше желание продать, чем купить. К нам постоянно обращаются люди с предложением продать нам свои проекты, как правило, дистресс-активы. Иногда вторая сторона переговоров считает, что это не ее бизнес и хочет отдать часть проекта или 100% структуре, которая знает, как с ним работать.

– Что интересно "Таширу", кроме жилья?

– Если расставить приоритеты от наиболее к наименее интересному для нас, то получается так: торгово-развлекательные центры, жилье, гостиницы и офисная недвижимость вровень. По сути, последние два пункта показали не очень хороший результат в кризис и после, поэтому мы сместили с них акцент и не развиваем так же активно, как и остальные, но все же строим.

– А зачем вам тогда проект в "Москва-Сити"?

– Есть проекты, которые любой уважающий себя девелопер должен иметь – обычно это крупные инфраструктурные проекты и площадки в значимых городских местах. При этом проекты, подобные нашему МФК с зимним садом и гостиницей, нужны не столько для престижа, сколько, что называется, "на перспективу".

Да, безусловно, окупаемость проекта здесь ниже. Отбить инвестиции в 100 миллионов долларов, направленные на торговый центр где-нибудь на трассе, можно в худшем случае уже на четвертый год. В "Москва-Сити" речь идет о семи- или десятилетней окупаемости.

Однако этот проект показался нам интересным, потому что он связан атриумной зоной с торгово-развлекательным комплексом "Афимолл". City Point – это 76 тысяч квадратных метров, из которых 50 тысяч "квадратов" приходится на гостиницу на 400 мест с большим атриумом. Оставшиеся 27 тысяч квадратных метров – это бизнес-центр класса А. В сентябре будет открытие и запуск проекта, а пока там идет отделка.

– Московские власти как раз, наоборот, активно согласовывают гостиничные проекты. Почему вам это неинтересно?

– Действительно, в Москве гораздо проще получить участок под отель. Но, во-первых, у этого бизнеса слишком долгая окупаемость – не меньше 10-12 лет, а во-вторых, это отдельный бизнес по части управления. Здесь необходимо работать с оператором, а значит, подстраиваться под него. Мы управляем всеми своими бизнесами самостоятельно. И если управляющая компания по торгово-развлекательным центрам у нас есть, то по гостиницам нет, а от ее наличия зависит 50% успеха.

То, что касается региональных проектов, у нас там есть площадки под отели, и эти проекты мы доведем до конца. За пределами столицы все немного проще, там нет такой конкуренции.

– Нет ли у вас в планах продажи каких-то объектов коммерческой недвижимости?

– Мы не продаем ничего. Стратегия ГК "Ташир" – не продавать, а созидать. Только вперед!

– У других девелоперов стратегия все же построить и через какое-то время продать.

– Если нас сравнить с другими девелоперами, то нас во многом отличает подход к бизнесу. Девелоперы организовывают процесс и далеко не всегда делают все своими силами, а у нас идет полный цикл – от вхождения в проект до строительства и управления. Поэтому нет никакого смысла останавливаться. Кроме того, зачем продавать, когда мы добились такой хорошей базы, когда можно возвести практически любой проект в Москве или регионах? У нас есть реализованные, строящиеся и проектируемые проекты в 29 регионах России, я думаю, это можно назвать достаточно успешной экспансией. И кстати, не всегда это только девелопмент. Мы заходим в регион как строители, иногда налаживаем там даже собственное производство и подчас в этом регионе остаемся. Мы активно развиваем энергетическое подразделение группы - холдинг "Каскад", куда входят девять организаций, этот бизнес во многом позволяет минимизировать издержки на этапах возведения наших объектов, а также на этапах дальнейшей их эксплуатации.

Но такому большому бизнесу, тем более с таким опытом, ведь "Каскад" участвует при строительстве всех объектов ГК "Ташир", уже явно не достаточно одного клиента, хоть и такого крупного, как наша группа. Сегодня "Каскад" уже отдельно от ГК представляет собой довольно серьезного игрока на рынке энергетики и реализует масштабные проекты в рамках целых городов. Очень активно развивается и наш финансовый сектор, который представлен АКБ "Форабанк" и СК "Доминанта". Да что там говорить, наша деятельность далеко не ограничивается девелопментом.

Если взять структуру чистой прибыли группы "Ташир" за 2011 год, то на девелопмент придется 45%, или 174 миллиона долларов, на строительство – 21,2%, или 82 миллиона долларов, на производство – 9,3%, или 36 миллионов долларов, на снабжение – 8,3%, или 32 миллиона долларов, на общественное питание – 7%, или 27 миллионов долларов, на энергетику – 6,5%, или 25 миллионов долларов, а на ритейл – 2,8%, или 11 миллионов долларов.

В структуре выручки распределение долей немного иное: строительство – 31,5% (824 миллиона долларов), девелопмент – 22,3% (585 миллионов долларов), снабжение – 18,2% (477 миллионов долларов), ритейл – 6,3% (164 миллиона долларов), энергетика – 6% (156 миллионов долларов), а общественное питание – 4,5% (118 миллионов долларов).

Всего в прошлом году выручка "Ташира" составила 2,62 миллиарда долларов, EBITDA – 455 миллионов долларов, а чистая прибыль 387 миллионов долларов.

– При этаком подходе просто невозможно не брать кредитов на развитие. Какова ваша долговая нагрузка?

– К каждому проекту в вопросах кредитования мы подходим индивидуально. Наш акционер поставил задачу финансировать каждый проект обособленно. Это может быть проектное финансирование от банка либо рефинансирование действующих кредитов. Но в целом мы не смешиваем заемное финансировании разных проектов и не перекредитовываем себя. В прошлом году максимальная кредитная нагрузка была 450 миллионов долларов. Исходя из того, что мы ждем увеличения выручки, по сравнению с прошлым годом, это достаточно немного. Мы стараемся, чтобы наши долги не превышали четвертой части нашего годового оборота.

– Кто ваши основные кредиторы?


– Это крупнейшие банки, с которыми удобно работать - Сбербанк, Газпромбанк и Райффайзенбанк.

– А что вы вообще думаете о доступности кредитов для девелоперов?

– Мне трудно говорить за кого-то. Для нас доступность 100%. Банк при выдаче кредита спрашивает залоговую базу, а у нас в базе уже порядка 4,5 миллиона квадратных метров.

– Кроме жилья и гостиницы в "Москва-Сити", что "Ташир" планирует сдать в эксплуатацию по итогам 2012 года?

– Порядка 10 торговых центров, причем ТЦ в Ростове, Калуге и Санкт-Петербурге уже открылись. В июле-августе мы открываем ТРЦ в Орле и Нижнем-Новгороде. Далее на очереди Саранск, Кострома и Тамбов.

Осенью откроются два торговых центра в Москве: на Ленинском проспекте, 109, и на улице Шереметьевской, 2. Это будет ТЦ с лайф-стайл-зоной, гостиницей, летней сценой театра Райкина и подземной парковкой. Эти проекты будут работать в сегменте "средний плюс", с расчетом на более состоятельную аудиторию.

– А качественный уровень других направлений бизнеса, помимо торговой недвижимости, вы будете повышать?


– Каждый из наших бизнесов – сеть кинотеатров "Синема Стар", гипермаркеты "Наш Дом", магазины сети "СК Трейдинг" – это уже достаточно большие и отдельно капитализированные компании. Мы планируем увеличить не только их выручку, но и заявить о них как об отдельных игроках. Мы активно работаем над повышением качества каждого отдельно взятого бизнеса. Так, сеть быстрого питания "Грандфуд" предлагает концепцию буфета "Гарнир", которую отличает низкий средний чек и большой ассортимент блюд. Это особенно важно сейчас, когда классический формат фуд-кортов изживает себя, притесняемый по среднему чеку демократичными кафе.

В наших торговых центрах "Рио" мы тоже работаем над новыми форматами – хотим усилить развлекательную составляющую. Опыт "Океанариума" в рамках "Рио" на Дмитровском шоссе показывает востребованность такого формата.

А вообще, ни один из наших бизнесов не садится в наш торговый центр на каких-то особых условиях. Напротив, мы организуем тендеры – смотрим условия, которые предложили другие игроки рынка. Наши бизнесы должны работать в рынке, причем по максимально высоким ставкам.

– А ваши "потребительские" подразделения могут сесть в ТЦ, не принадлежащие "Таширу"?

– В этом-то и заключается наша стратегия. Тех, кто будет соответствовать нашим ожиданиям, мы будем выводить за пределы наших комплексов. Уже сейчас мы отсматриваем помещения в других ТЦ для нашей сети торговли одеждой "СК Трейдинг".

Беседовал Михаил Рычагов